La ley de arrendamientos urbanos vigente hasta hace poco, ha sido modificada sustancialmente por la nueva ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda, concretamente la ley 4/213.  Las modificaciones afectan principalmente a los primeros artículos de la ley, creándose pues una nueva redacción de estos artículos tras la nueva reforma.

Los artículos o novedades que principalmente afectan al alquiler de vivienda son las siguientes:

Artículo 4: Referente al régimen aplicable

Artículo 5: Referente a los arrendamientos excluidos

Artículo 7 a 11: Referente a la duración del contrato

Artículo 13 a 20: Referente a la resolución del contrato y la renta

Artículo 23 a 25: De los derechos y obligaciones de las partes

Artículo 27: Referente al incumplimiento de obligaciones

Artículo 35 y 36: De la resolución de pleno derecho y fianza

La duración del contrato

En relación a la duración del contrato, el cambio sustancial radica en la prorroga mínima prescrita por ley, que anteriormente se encontraba en 5 años y actualmente en 3 años, sin perjuicio siempre de que las partes puedan libremente pactar la duración.

La renta y fianza

Mediante la nueva ley, la renta ya no debe incrementarse aplicando el IPC anualmente, sino que las partes pueden libremente estipular las subidas anuales en la cuantía que estimen pertinente.

Y en cuanto a la fianza, a la celebración del contrato se deberá exigir la prestación de una mensualidad equivalente a la renta, y durante los tres primeros años de alquiler, la fianza no estará sujeta a actualización, sin embargo, el arrendador podrá exigir un aumento de fianza por cada vez que se prorrogue el arrendamiento, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente.

Rescisión del contrato

Según esta modificación, el inquilino puede dejar la vivienda pasados los 6 primeros meses de arrendamiento, rescatando como condición necesaria el preaviso con una antelación de 30 días.  Asimismo, el inquilino no estará sujeto al pago de indemnización. Sin embargo, dicha ley si contempla que las partes puedan pactar que el inquilino si indemnice al casero con una mensualidad de renta por cada año que reste de duración de contrato.

Protección del inquilino ante la venta

Si la vivienda fuera enajenada y el inquilino hubiera con anterioridad inscrito dicho contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad, el nuevo propietario estará obligado a respetar la permanencia en la vivienda del inquilino hasta la finalización de la duración de contrato.  Sin embargo, si dicho contrato no fuera inscrito en el registro, el nuevo propietario podrá si a su derecho lo estima, notificar fehacientemente al inquilino de su nueva titularidad, otorgándole un plazo de 3 meses para dejar la vivienda libre de ocupación.

Las reformas

Se plantea la posibilidad de que las partes puedan llegar a un acuerdo de descontar el coste de las obras realizadas por el inquilino para mejorar la vivienda, a las mensualidades de alquiler.

El desahucio

Se tramita la agilización del llamado procedimiento desahucio exprés contra inquilinos morosos cuyos contratos estén inscritos en el registro de la propiedad, dándosele un plazo legal de 10 días – desde que conste solo un mes de impago de renta- para hacer frente a la deuda.  Si al término de dicho plazo, el inquilino no satisface la deuda o no contesta al requerimiento se entenderá resuelto el contrato de arrendamiento.

Estas son las principales novedades de la nueva ley de fomento del alquiler, unos cambios normativos que afectan y benefician tanto al inquilino como al propietario, aplicando nuevos derechos y obligaciones, sin perjuicio siempre de la libertad de las partes para acordar lo que estimen más procedente.

En Daemi Zabalza & Asociados somos conscientes de la necesidad de redactar y revisar un contrato de arrendamiento a medida, teniendo en cuenta la posición del cliente – inquilino o propietario -, planteado en consecuencia las cláusulas que mejor convenga a su derecho, y que a la vez sea sostenible y aceptada por la parte contraria.  Asimismo, podemos revisar un contrato de arrendamiento y explicarle si aquella es perjudicial para usted, o si en definitiva se han omitido derechos y deberes que le son inherentes.