Puede que seamos inquilinos de una vivienda en la que su propietario de repente decida vender dicha vivienda. O por el contrario, puede que seamos el propietario que quiere venderla. Ahora bien, ¿qué derechos y obligaciones tenemos unos y otros ante tal situación?, ¿reflejamos en el contrato que esto podía pasar y las pautas que deberíamos llevar a cabo?

Los arrendadores y arrendatarios en España establecen una relación contractual en la que se marcan ciertos derechos y obligaciones. Es necesario que ambas partes conozcan esto para que así no haya posibles sorpresas.

Pero, ¿puede el arrendador vender el piso/casa?

A la hora de establecer un contrato de alquiler, las partes pueden establecer de manera libre la duración del mismo siendo la duración legal del contrato de 3 años, pero cierto es que durante ese transcurso de tiempo es posible que el dueño quiera vender su propiedad.

De este modo, la siguiente pregunta sería, ¿qué ocurre entonces?, ¿qué derechos tiene el inquilino?, ¿puede el dueño echarlo?

Según la normativa vigente, los contratos se celebran con el fin de cumplirse según lo estipulado por ambas partes. En el artículo 9 de la Ley 4/2013 existe libertad para pactar la duración del contrato, pero en caso de ser menor a 3 años, el día del vencimiento del mismo, se producirá una prórroga obligatoria en plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de 3 años (salvo que el inquilino pronuncie su voluntad de no renovación con 30 días de antelación al vencimiento del contrato).

Por lo tanto, hasta que se llegue a la duración legal de 3 años, el dueño del piso/casa no puede echar al inquilino con motivo de la venta de la vivienda. Otra situación diferente sería que el dueño necesite la vivienda de manera permanente para sí mismo o para familiares. En este caso, no se podrán realizar las prórrogas obligatorias si ha pasado un año desde la celebración del contrato y el arrendador deberá avisar al inquilino de este hecho con dos meses de antelación a la fecha en la que sea necesitada la vivienda.

Pero ante esto, tenemos otra opción en el caso de que el propietario decida poner su vivienda en venta. La nueva Ley de Arrendamientos urbanos incluye la posibilidad de que el inquilino renuncie al derecho de adquisición preferente, pero debe constar en el contrato de forma expresa. De lo contrario, el inquilino conservaría el derecho de tanteo y retracto.
Esto quiere decir que cuando al inquilino se le comunica que hay una oferta de compra, éste cuenta con un plazo de 30 días para adquirir la vivienda y si el propietario no ha comunicado la venta, el inquilino contará con 30 días para quedarse con la casa desde que recibe la escritura de compraventa remitida por el notario. Si el contrato de alquiler ya incluía que el inquilino renunciaba a estos derechos, el casero gozará de total libertad para vender su vivienda. Sólo estará obligado a informar al inquilino con un mínimo de 30 días de antelación a la formalización del contrato de compraventa.

Todo ello puede evitarse si el contrato queda inscrito en el Registro de la Propiedad
salvo que el contrato de alquiler estuviera inscrito también en el Registro de la Propiedad antes que el contrato de compraventa. En este caso el alquiler sigue en vigor y el comprador del inmueble pasa a adquirir los derechos y obligaciones del antiguo arrendador y dueño del inmueble.

Un asunto que puede parecer más complicado de la cuenta por falta de información o provocar problemas para ambas partes por no redactar un buen contrato. Por ello, profesionales como los que podemos encontrar en Daemi Zabalza & Asociados, pueden ayudarle a que esto no le ocurra, asesorándole y ayudándole a la hora de crear una relación contractual de estas características.